投資家サポート

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投資家サポート

111 Capitalでは、投資家の皆様に、コンサルティング、税務サポート、物件管理、競売物件購入のお手伝いなど、成功する不動産投資のための一連のサービスをご提供しております。アメリカの在住の方はもちろん、日本へ在住の方でも、個々の目的に合わせ、米国不動産を資産運用手段として戦略的に活用できるよう、万全にサポートいたします。
また、特に複雑で面倒な税務面も、日米の税法を熟知し、豊富な実績をもつ専門チームが日本語でお手伝いいたしますので、安心してお任せください。

 

エステートプランニング

世界経済を取り巻く環境は、依然不透明感のさなかにあります。日本経済もそういった影響を当然受けつつも、比較的安全資産ともみなされている「日本円」に資金が流れています。しかし、その日本も、ご承知の如く、危機的な財政状況にあり、舵取り如何によっては極めて深刻な事態も予想されます。

世界、および日本経済が、現在のような状況下では、私達は手持ちの運用資産の配分、すなわち分散投資を効率的に行うことが資産防衛上においても大切なことです。現金預貯金・株・債権・金などの商品・不動産投資等々、どれにどのようにどれだけ運用するかで、あなたの将来が決まるのです。

その中で、海外資産の組み入れ、海外資産に投資をするというのは、資産をダイバーシファイするという点で有効な手法です。アメリカ、ロサンゼルスの日系企業である当社の強みは、アメリカ不動産市場の基礎知識に基づく現状と見通し、投資手法、培ってきた信用と情報力、ノウハウ等。これらを皆さまの資産運用に、是非役立てていただきたいと存じます。

不動産投資と一言でいっても、短・中・長期投資、リノベーション、ソーシャルレンディング等、様々な手法があります。確実な資産形成のためには、ご自身の資産状況や、リスク許容度をきちんと認識し、その時代時代にあった投資のご選択が必要です。実際に現地アメリカで培った様々な投資手法のノウハウをご提供できることが、111 Capitalの強みです。

アメリカで、ミリオネアとなった人の90%以上は、不動産投資を行っていると言われています。なぜなら、アメリカには不動産投資家をサポートするべく 税額控除、減税、資産形成等に関する数多くの法律が存在するからです。エステートプランニングなくして不動産投資の成功を勝ち取ることはあり得ません。

また、周知の通り、アメリカは訴訟大国です。売却した物件で、訴訟を起こされる可能性も十分に予測して、万全な体制を整えておくことも、不動産投資を成功させる上で非常に重要です。111 Capitalでは、エステートプランニングに関する重要な知識とノウハウを皆さまにお届けしています。

エステートプランニング

 

物件管理

遠隔地や国外に在住の投資家の方、または日本へご帰国される方でも、安心して米国不動産を保有・管理し、収益を上げていくためのお手伝いをいたします。

物件管理に苦労していませんか?

収益性の高い魅力ある「資産」の価値を維持するためには、信頼のおける物件管理会社が必要です。111 Capitalでは、下記のようなオーナー様を支援いたします。

  • 不動産経営をオーナーに代わって行う現地マネージャーとのコンタクトに不安がある!
  • 優良なテナントを入居させ、空室率を下げたい!
  • 物件の価値を上げ、収益性を向上させたい!
  • 日本からでも物件の管理状況を知りたい!
物件管理

物件を悪条件の状態で放置しておくと、コンディションが悪化し、入居者が減り、賃貸収入が減り、売却価格も下がる、という悪循環に陥ってしまいます。111 Capitalではオーナーの方に代わって、様々な不動産物件の管理業務を行っております。 既に保有されている投資物件はもちろん、これから投資物件の購入をご検討されている方にも安心して物件をご購入していただけるように、以下のようなサービスをご提供しております。

対象物件の種類
  • アパート
  • オフィスビル
  • ショッピングモール
  • ストリートモール
  • ウェアハウス
  • 工場・倉庫、等
主なサービス内容
  • 管理物件の月次報告書の作成
  • 固定資産税、水道光熱費などの必要経費の支払い代行
  • 現地物件管理人の人事 (物件の規模次第では、管理人を雇用します)
  • 入居者の募集、選定
  • 物件リフォームのコンサルティング、及び現地の業者との仲介業務
  • 入居者との契約、解約手続き
  • セキュリティデポジット (保証金) の管理
  • 家賃の集金
  • 建物の付帯設備のメンテナンス
  • 周辺の家賃相場、物件価格などの市場調査
  • 賃料査定
  • 家賃滞納者への督促業務
  • 入居者のクレーム処理業務
  • 物件用ホームページの作成 (日英両言語)
  • 物件の動画撮影
対象エリア
  • ロサンゼルス
  • サンフランシスコ
  • シリコンバレー
  • サクラメント
  • サンディエゴ
    及びその近郊
下記の諸プログラムのご紹介も同時に行っております。
  1. 物件購入の際、米国金融機関の融資プログラムのご案内 (ご希望の方のみ)
  2. 投資物件をご購入された方へ月々の利回り保証型のプログラムのご案内
  3. ご希望の方には税務面のお手伝いもさせて頂きます。また、既にご利用の税理士、会計士の方々との税務申告書作成時のコミュニケーションもお任せください。

その他、米国不動産投資や物件管理に関する全ての業務を行いますので、ご安心下さい。詳細は、お気軽に お問い合わせ ください。

 

競売/REO物件購入サポート

通常の購入のほかに、競売 (Foreclosure) や、REO (Real Estate Owned) などの不動産のいわゆるオークションを利用することで、市場価格より低い物件の獲得ができることがあります。

不動産競売とは (広義)

不動産の競売には、大きく分けて2つのシステムがある。。物件の債務者 (Borrower) が物件の所有者ではあるが、債務者から債権者 (Lender) に対するローンの支払いが滞った (債務不履行になった) ために、債権者のリクエストのもとに裁判所を通して売却が行われる、Notice Of Sale (NOS) がひとつ。また、物件の所有者が債務者から債権者に移行し、その後、銀行等の債権者が物件オーナーとなり、物件の売却を行う Real Estate Owned (REO) がもうひとつ。どちらの市場も公正でオープンな不動産市場で、個人、法人問わず、誰でも参加できる。

一般的な不動産競売物件の流れ

一般的に不動産の競売と言われている物件の売却方式は、上記の2つがあげられ、債務不履行となった物件がオークションにかかるまでのステップは
大きく分けて以下の4ステップとなる。

  • 1
    Pre-Foreclosure

    通常、住宅ローンの支払いが1日、2日遅れたからと言って、すぐに物件が競売にかけられるわけではない。一般的な銀行の場合、住宅ローンの支払いが滞った際、まず未払いの通知/督促状 (Notice) を発送。そして、未払いの状態が1ヶ月、2ヶ月、3ヶ月と続いていくにつれ、未払いの通知 (Notice) の封筒の色が、白封筒から黄封筒、赤封筒と変わっていく。
    そして、住宅ローンの未払いが3ヶ月前後続くと次のステップ (Notice of Default) へ。即ち、Pre-Foreclosureとは、Notice of Defaultが登記されるまでの潜伏期間 (Grace Period) と考えると分かりやすい (この時点では、単に債務者に対して督促状が送られるのみで、住宅ローンの未払いの記録はまだどこにも登記されない)。

  • 2
    Notice of Default (NOD)

    住宅ローンの未払いが数ヶ月続いた場合、次に債権者 (Lender) が行うことが、Notice of Default (債務不履行に関する通知) を登記すること。 このNODはその物件が所在している群の登記所 (County Recorder Office) に登記される。
    NODを登記することによって、世の人々 (特に、この物件に対し第二抵当権、第三抵当権をかけている債権者/貸し手や、その他その不動産所有者に対しお金を貸している人々) に対し、広く、『この物件の住宅ローンは、債務不履行になっている』を告知する。この物件が競売にかかってしまった場合に、困る人がいる可能性があるためである。

  • 3
    Notice of Sale (NOS) ※一般的に、この状態の不動産が「競売」と呼ばれる。

    Notice of Defaultが登記されてから3ヶ月 (もしくはそれ以上) が過ぎると、次に債権者 (Lender) はNotice of Sale (競売の通知) を群の登記所 (County Recorder Office) に登記する。これは、『○○月××日 (いつ) に、△△ (どこ) でTrustee’s Saleを行います。』 という内容を世の人々に知らせる目的の通知。
    尚、一般的には債務不履行が生じた場合の不動産の売却プロセスは「競売/Foreclosure (広義) 」と呼ばれるが、厳密には、カリフォルニアでの競売プロセスはTrustee’s Sale (狭義) というしくみのもとで行われる。なぜならば、カリフォルニアでは、ほとんどの不動産ローンの場合、Trust Deed Systemが使用されているため、 Trusteeと呼ばれる第三者機関がその物件の所有権 (Bare Legal Title) を所有しており、このTrusteeが持っている所有権を売りにかけるために、Trustee’s Saleと呼ばれている。
    Notice of Saleが登記されてから、21日 (もしくはそれ以上) が過ぎますと、実際にTrustee’s Saleが行われる。そして、Trustee’s Saleで物件に買いが入れば、その物件は最高価格を提示した買い手 (Buyer) のものとなり (所有権が移転)、Trustee’s Saleの一連のステップは終了する。

  • 4
    Real Estate Owned (REO)

    物件に買いが入らないまま、Trustee’s Saleが終わってしまった場合は、債権者 (Lender) に所有権が移転し、物件を抱えてしまうことになる。従って、本来ならば金融業が本職のはずの金融機関/債権者 (Lender) が、本業の目的とは異なりローンの返済を受領する代わりに、不動産の所有者となる。この状態がReal Estate Owned (REO) です。

一般の売買と競売の手続きの違い

日本の競売ほど、権利関係は複雑ではなく、売買締結までに長い時間を費やすこともない。また、アメリカ50州の中でも、カリフォルニア州の不動産局 (Bureau of Real Estate) は最も長い歴史を持ち、不動産に関する法律が最も整備されている。日本や他州と比べ、その物件競売システムは実にシンプル且つ、合理的である。

各購入システムの比較

スタンダードセール
(通常の購入案件)
ショートセールREO
(Bank Owned)
競売
(Trustee's Sale)
物件の売り手不動産所有者不動産所有者
(実質的にはレンダー)
レンダー
(Lender)
受託者
(Trustee)
購入前の物件査定可能ほぼ不可能
価格の決定方式売り手・書い手の交渉によるレンダーから許可された売買価格以上で売買を行わなければならない売り手・書い手の交渉による場合とオークション方式の場合とがありオークション方式
価格ほぼ市場価格市場価格より安価の場合がある
違約金無しで書い手が
購入をキャンセルできる期間
通常14~21日前後0日
購入完結までに要する日数14~60日程度90~360日程度14~60日程度1日
融資を利用しての購入可能不可能 (全額現金)
必要最低な頭金%おおよそ3%~100% (全額現金)
残余債務の危険性タイトル保険をかけることで回避残余債務は無い事が多いが、固定資産税や各種税金の未払い等の債務可能性有
買い付け申込時に必要なもの手付金2~3%手付金2~10%写真付身分証明書
物件購入価格相当の現金同等為替
購入前の物件修理交渉次第ほぼ不可能 ("As Is" 現金引渡し)

 

少ない資金で米国不動産投資、ソーシャルレンディング

111 Capitalでは、どなたでも気軽に米国不動産投資の特典を享受していただけるよう、ソーシャルレンディングサービス (SLS) もご提供しています。
ソーシャルレンディングとは、『お金を投資したい (貸したい) 人』と『お金を借りたい人』を結びつける融資の仲介サービス。人と人を結びつけることからP2P融資 (Person to Person Lending) とも言われています。

このサービスは非常に新しく、欧米を中心に2005年頃から広がっていき、現在ではヨーロッパ、アメリカに加え、日本、中国などのアジア諸国でも市場規模が増加傾向にあるサービス形態です。
それぞれにオークション形式などの特色がありますが、基本的にはお金を借りたい人が、オンライン上で貸してくれる人を募集し、融資の契約を結ぶ形になります。 このように、近年のインターネットの急速な発達により、融資がより簡単、低コストで行えるようになりましたが、いくつかのソーシャルレンディングの会社では、リスク面に関する説明が不十分な場合や、運用額を増やす為だけに審査を甘くしていた結果、貸付したお金の毎月の支払いが滞るようなケースも出てきています。

111 Capitalでは万が一のため、不動産を担保とする案件のみを取り扱い、また掲載されている全ての不動産は一件一件厳正なる不動産査定、審査を通ったものに限定しております。

詳しくは、111ソーシャルレンディングWebサイト をご覧ください。

 

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