ローンの認証証明

物件を探す前に、実際にご自身がローンを組むことのできる金額の上限を知る必要があるのはもちろん、希望の物件を見つけ、実際にオファーを入れる際には、支払能力がある〔ローンを問題なく組むことができる〕ことを売り手に証明する必要あります。

Pre-Approval と Pre-Qualification

ローン申請の承認を示す書類として下記の2つが使用されます。

ローンが降りる承認、Pre-Approval

Pre-Approvalとは、ローンが降りる確約を得ていることを証明するもの。購入希望物件の価格、頭金の金額、預貯金残高、収入等を基にローンの総額が見積もられ、QR （Qualifying Ratio ：ローン支払いに関する収支の割合）を算出されます。貸し手は、このQR によってローンのPre-Approvalを発行するか否かを判断します。

※購入する物件が決まる前に用意する必要があります。
※Pre-Approvalは、金融機関の承認を得たもので、通常、直接の貸し手が銀行等の金融機関に依頼し、銀行が発行します。

【Pre-Approvalの必要書類】

被雇用者の方：

Application Form （ローン申請書)
過去2 年間の所得税申告書類 (2 年分のW-2 Form)
一ヶ月分の給料明細（Pay Stub）*Tax 込みの収入で審査される
最低3ヶ月分の銀行口座残高証明、他の預貯金の残高証明（英文）

自営業の方（Sole-Proprietorship / 個人企業）の場合：

Application Form （ローン申請書)
過去2年間のBusiness Licenses
過去2年間の個人の所得税申告書類
最低3ヶ月分の個人の銀行座残高証明
※Corporationの場合、住宅物件のローン申請は個人名でないと不可なので、購入後、会社名に変更するとよい（商用物件は会社での申請も可）

必要書類提出後 ⇒ Credit Score を取得 ⇒ レンダーからの承認を受理

ローン申請資格の仮承認、Pre-Qualification

ローンの申請資格があることを示す仮承認です。通常銀行、もしくはlenderが発行するものです。
後で、トラブルが生じる可能性が高いため、売り手はPre-Approvalを要求することが多いです。
購入予定価格が、物件の実勢価格（査定価格）より上回る場合、頭金の追加等の問題が生じることもあります。

ローン申請から承認、ローンが降りるまで

条件の詳細は、各貸し手のガイドライン（審査基準）によって異なりますが、下記が通常のプロセスです。

売り手にオファーが受理 ⇒ レンダーへPre-Approval ⇒ Final Approvalを申請

Prior to Final Approval （最終的な承認の為の条件）申請準備開始
Prior to Document （最終的な書類が揃うまでの条件）必要書類に関する条件
Prior to Funding （実際にローンが降りるまでの条件）

通常、全ての手続き（オファー受理から、ローンが降りるまで）に15日から30日掛かります。最終的にローンが降りない（取引をクローズできない）場合、売り手はいちから別の買い手を探さねばならず、売り手にとってもリスクが伴います。特に、複数のオファーが集中した場合、売り手はローンが確実に降りる買い手を選ぶため、Pre-Approvalを未取得の買い手が勝負できるチャンスはほぼありません。物件を探し始めると同時に、Pre-Approval取得の準備を始めることが重要です。

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