ローンの種類

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ローンの種類

私たちはどのタイプのローンにすべきかを検討することになります。いったいどのタイプを選ぶべきなのでしょうか。家を購入する場合のモーゲージローンでも、リファイナンスする場合のモーゲージローンでも、自分たちの状況や目標にぴったり合ったモーゲージのタイプを選ぶことが非常に大切です。今日はローンのタイプとそれにあった用途を考えてみましょう。

 

Fixed Rate Program (固定金利)

ローンを支払い終えるまで終始金利は変わらない。
金利が固定されるため毎月のローン返済額が変わらず、返済計画も立てやすく、何より安心という理由でこのローンを希望される方が多い。通常15年、30年ローンが一般的。

Adjustable Rate Mortgage (ARM - 変動金利)

住宅金利が変動するため、毎月のローン支払い額も増減する。
固定金利ローンに比べ、金利が低い場合が多いのが利点だが、やはり金利が跳ね上がった時のことを考え、敬遠される場合が多い。しかし、その特性を上手に利用すれば、より良い住宅ローンを組む事が可能。
通常固定金利期間が設けられており、その期間によって、下記の二種類のローンに分けられる。

① Intermediate ARM :

始めの何年間かは固定金利ローンで、その後は、変動金利ローンに切り替わる。変動金 利ローンの場合、金利の更新は毎年一回で、毎月のローンの支払い額は、一年間は固定される。

<例>
3/1 ARM ‐ 始めの3年間は、固定金利。その後は、変動金利に切り替わる。
その他、5/1 ARM 、7/1 ARM 、10/1 ARM 等がある。

② Monthly ARM :

金利固定期間が1ヶ月、若しくは3ヶ月間で、その後変動金利に切り替わる。金利の更新は毎月行われる。つまり、ローン支払い額は毎月変動する。しかし、通常の場合、1ヶ月分のMinimum Payment (最低支払い額)が設定されるので、この金額を支払えば、延滞、または未納扱いにはならない。不足分は、新たな借金となりローンに加算される。
特に、アメリカでは30年間同じ家に住むというケースは少ないので、もし購入する家を5年以内に売却する予定ならば、30年FixedではなくIntermediate ARM の5/1 ARM の方がお得。
また、個人事業主や投資家の方々の中にはMonthly ARMを選ばれる方が多い。その理由としてキャッシュフローの重視が挙げられるでしょう。特に毎月の収入に差がある場合、またビジネスチャンスに現金を投資し所持金がない場合でも、ローンの最低支払い額さえ支払えば延滞、未納扱いにはならない。
(今支払うか、後で支払うかの違い)

Government Loan (政府保証不動産ローン)

米国政府が不動産ローンの保証人になるもの。ローン取得条件に満たない人でも不動産ローンが組める様になる。

① FHA (Federal Housing Administration) ローン

【FHAの特徴】
  • 最低3.5%の頭金からローンが組める。
  • クレジットスコアが低くても可能。
  • First Home Buyer (初回住宅購入者)のタックスクレジットのの$8,000を頭金に追加できる。
  • Debt Ratioは、55%でOK
  • 二つの保険(購入時のUFMIPと毎月のMIP)を支払わなければならず、MIP(抵当保険)は最低5年支払う義務がある。
  • 過去のバッドクレジットの時効の条件が緩い。
    ※Foreclosure 通常7年→3年、Short Sale 通常4年→2年、Bankruptcy 7年→3年

Conventional Loan (民間ローン)

銀行、Credit Union (信用組合)などが提供し、下記の2種類に分けられる。

① Conforming Loan - 借入限度額 $424,100 まで

通常Jumboに比べると低金利で、審査基準も厳しくない。 アメリカ国内の住宅供給の安定化を目的とした特殊法人 (GSE政府援助法人) である、Freddie Mac (FHLMC: 連邦住宅金融抵当公庫) や、Fannie Mae (FNMA: 連邦住宅抵当公庫) の基準に適合す住宅ローン。ローン金額は、Freddie Mac と、Fannie Mae の規定する限度額以下と定められており、限度額は対象物件の地域、および対象物件内の居住世帯単位の数により設定される。

※ Freddie Mac (FHLMC)と、Fannie Mae (FNMA) の役割

Federal Housing Finance Agency (FHAC) = 米連邦住宅金融局が買い上げることのできるConforming Loan の上限額、DTI (Debt to Income : 収入と支出の比率)や、必要書類など全ての基準を設定する。
※ High Balance Loan : 借入限度額 $636,150 まで

② Jumbo Loan - 借入限度額 $636,150 以上

Freddie Mac (FHLMC)と、Fannie Mae (FNMA)の規定するローン限度額を超えたローン。審査基準も厳しくなる。
※ $1,000,000 以上は、Super Jumboと呼ばれる。
借入限度額が違うと金利のみならず、審査基準、またローンの様々なオプションも違ってくる。

ご自身で簡単にローン支払いのシミュレーションをできるサイトがたくさんありますので、利用してみてください。

<例>
http://cgi.money.cnn.com/tools/houseafford/houseafford.html http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-calculator.aspx

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