リファイナンスは戦略的に
リファイナンスのローン申請の必要書類はローンプログラムによって異なりますが、審査基準は新規購入時とほぼ同じです。手続き自体は、新規購入時に比べて比較的簡単で、特にClosing までの時間制限がないため、Rate Lockのタイミングも自由というベネフィットがあります。
リファイナンスの活用方法
ローン申請の際、最低3ヶ月分の銀行預貯金残高証明（英文、米ドル表記）が必要となります。
- 現在のローンより低い金利のローンに組み変える。
- 変動金利から固定金利へ（またはその逆へ）プログラムを変更する。
- ローン金額を増やし、その増加分を現金として引き出す（用途は自由）。
- Debt Consolidation （借財の整理）に活用できる。
※クレジットカード、自動車ローン等を住宅ローンに組み込み、一括返済すれば、住宅ローンの金利支払い分はTax deductible （税金控除対象）なので、有利。
※また、First Mortgage（第一次抵当）の他、Equity Loan、Equity Line 等の複数ローンを一つのローンに統一する。 - First Mortgage（第一次抵当）自体は変更せず、Equity Line、Equity Loaｎ等のSecond を組む。
※※Equity Lineは、クレジットカードと同様、借入限度額（Line）があり、実際に使った金額に対し利息が掛かるが、使わなければ、利息も支払いも発生しない。
※Equity Loan（Fixed Second Loan）は、Equity Lineと違い、最初に借入れた金額全てに利息が掛かり、月々の支払いは固定されている。
【リファイナンスに関する注意点】
No Point/No Feeについて
Pointとは手数料、金利等の前払いのこと。これは、新規購入時には金利同様、税金控除の対象になるが、リファイナンスの時は税金控除の対象にはならない。
No Feeとは、Lender Feeがかからないと言うこと。但し、Lender Fee以外にも費用がかかり、これらのFeeは新規購入時よりも低いが、ゼロではない。
金利とFeeを相殺することも可能
初めに費用を負担したくないという場合には、金利を少し上げる事によって、Feeの自己負担をゼロにするという選択肢もある。
例えば、No Pointでリファイナンスをする場合、金利は4.0%で、Closing Costは別途かかるが、金利を4.25%で設定し、No Point、No Fee、No Closing Costとしてローンを組むというようなことも可能。
金利としてFeeを組み込むことで、税制面の特典を得るか、先に支払いをして金利を下げるか、個々のプランやニーズ、または市場によって、検討しよう。
