ローンの審査基準

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ローンの審査基準

ローンを組む (借金をする) には、貸主－金融機関 (Lender) に対し、返済能力を証明する必要があります。アメリカでは、下記の項目を主な対象として、審査が行われます。

アメリカでのローン申請に対する審査基準

1. LTV (Loan to Value) ＝ ローン総額の物件の価格（価値）に対する割合

2. Credit Score ＝ A ：740点以上

3. Reserve 財産 ＝ 預貯金、株券等現金価値のあるもの ※Gift FundsはOK

4. Employment Status ＝ 職歴、職種、収入等 ※同じ職種で2年以上

頭金 (Down Payment) と LTV (Loan to Value)

頭金とは、住宅ローン以外に用意する現金で、返済義務がない完全な自己資金である必要があります。借金を頭金に充てローン申請をした場合、殆どの貸し手（金融機関）はローン申請を受け付けず、稀に受け付ける場合でも金利は高く、非常に不利なローンとなります。

審査基準の重要項目のひとつ、LTV (Loan to Value) ですが、頭金が少ないほど、LTVは高くなり、頭金を多く準備できるほど、LTVは低くなり、ローンの審査に有利になります。 通常は、LTV 80% 以下が理想とされ、有利なローンを組みやすくなります。

「LTV 80%以下」、即ち、頭金 (Down Payment) 20%以上が理想的

<例> $500,000の住宅を購入する際、$100,000 の頭金を支払う

  • LTVが低い〔頭金が多く、ローンが少ない〕、好条件のローンが可能。
  • 逆に、LTV が高い〔頭金が少なく、もしくは全くなく、ローンが多い〕場合、金利が高くなる等、不利なローンしか組めなくなる。

この様なローンには、通常、審査項目（安定した職種で高収入等）も増え、審査自体も厳しくなる。
※コンドミニアム、タウンホームは、災害時等の対応のために、頭金25%以上、LTV 75%以下を要する。

LTVが80%以上の場合、PMI (Private Mortgage Insurance) という、金融機関を保護するローン保険の加入を強制されます。PMIの金額は、ローン金額等により異なりますが、毎月のローンの支払いのほかにおおよそ0.68%の支払いが必要となり、毎月数百ドルに上るケースもあります。
また、PMIは税金の控除対象ではないため、ローンを2つに分けて〔一次抵当と二次抵当〕組む事により、PMIを避ける事も可能です。ローンの金利分の支払いは税金控除の対象になるため、節税面のメリットはありますが、二次抵当ローンは通常一次抵当ローンよりも金利が高くなり、また審査自体も厳しくなりがちです。

不動産購入

Credit Score (クレジットスコア)

アメリカでは、海外からの居住者も含め、全国民にSSN (ソーシャルセキュリティーナンバー) を発行し、税金、年金 そしてクレジット記録等、各個人の記録を管理しています。SSNの取得後、銀行口座を開いたり、公共料金を支払ったり、クレジットカードを持ったりといった経済活動を始めると、クレジットスコアの計測が開始されます。

このシステムはFICO (Fair Issac & Co.)により考案され、現在は、Equifax、Experian、TransUnionを始めとする数社の金融信用調査会社により、各個人の記録が保管、管理されスコアが算出されます。得点は400～900点の範囲で、高得点であるほど、信用の度合いが高いとみなされます。

クレジットスコアによるランク

下記は評価基準の目安ですが、このように、信用度が高まれば〔得点が高いほど〕、より有利な不動産ローンを組むことができます。

500-579
Very Poor		 580-619
Poor		 620-659
Fair		 660-669
Good		 700-759
Very Good		 760-850
Excellent

クレジットスコアや信用度の評価基準

クレジットスコア

下記に挙げられる様々なファクターを集めた評価が行われ、クレジットスコアは常時更新されます。
また、ローン申請時には、収入、職歴、家族構成など様々な要素から信用度が査定されます。

  1. Utilization ： 現在限度額の何％の残額があるか
  2. Payment History ： 期限通りに支払いを行っているかどうか
  3. Derogatory Marks ： 自己破産・差し押さえ等ネガティブな記録があるか
  4. Age of Credit History ： クレジットスコアを取得してからの年数
  5. Total Accounts ： クレジットカードやローン契約の口座数
  6. Credit Inquiries ： 信用調査を受けた回数
  7. Public Record ： 公共料金等の支払い状況（税金、水道代、電気、ガス、アパートの家賃等）
  8. Marital Status ： 結婚暦
  9. Employment Status ： 職歴
  10. Present Living Status ： 現在の生活状況
  11. その他
Payment Record とPublic Record について

これらの記録は7年間は保持され、特に過去12ヶ月以内にクレジットカードや自動車ローンの延滞があった場合はローンの申請に不利になる。また、これらの未納る自動車の差し押さえ、不動産の処分（Short Sale）や差し押さえ（Foreclosure）、また破産歴等があるとローンを組むことはほぼ不可能となる。
※Foreclosureの場合は7年間、Short Saleの場合は4年間、Conventional Mortgage Loanへの申請はできない。

Credit History (クレジット歴 ： 信用実績)

クレジットスコアを取得するには、通常過去2年以上のクレジット歴と2つ以上の Line of Credit (クレジットカード、ロ ーン等の信用口座) が必要。クレジットの実績を作るなら、Secured Credit Card 口座等、Joint Card から始めると良い。

  • Line of Credit ： 最大貸付金額
  • Secured Credit Card ： 最初に一定額を口座に入金して、その預金内で使えるカード。約1年後、クレジットヒストリーが構築される。
  • Joint Card ： 家族のクレジットカードの口座に名前とSSNを合わせてのせて家族カードを作ると History も乗り移される。

Employment Status の証明

職業、職歴、お勤めの場合、事業主の場合等、Employment Statusによって、ローン申請に必要な書類は異なります。

Employee （会社にお勤めの被雇用者） の方

最低2年以上、同職種で雇用されている必要がある（同職種であれば、職場、雇用主の変更等は差支えない）。

<必要書類>

  1. Application Form （ローン申請書）
  2. 過去2年間の所得税申告書類 （2年分のW-2 Form）
  3. 1ヶ月分の給料明細 （Pay Stub） ※Tax込みの総額の収入
    ※大学卒業後のローン申請も可能（Job Offer Letterや、年棒を照明するもの、1か月の給与明細の提出が必要）
  4. Bank Statement （銀行口座の残高証明、他の預貯金の残高証明） ※海外のものは英文、米ドル表記にする

個人事業主 （Sole-Proprietorship） の方

独立後、同じ事業・会社で2年以上事業を行っている。

<必要書類>

  1. Application Form
  2. 過去2年間のBusiness Licenses
  3. 過去2年間の個人の所得税申告書類
  4. 個人の銀行座残高証明

会社経営者 （Corporation/株式会社） の方

上記の事業主の4項目に加え、下記の書類が必要です。

<必要書類>

  1. 過去2年間の会社の所得税申告書類
  2. 一ヶ月分の給料明細 （Pay Stub）
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