リファイナンス

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Refinance(リファイナンス)

ローンの組み換え、借り換えを意味するリファイナンス。市場金利が下がった場合、現在のローンの金利より有利なローンを組めれば、毎月の支払いを減額することも可能です。また変動金利ローン(Adjustable)を固定金利ローン(Fixed)へ、またはその逆への組み換えをご検討の方にも有効です。

また、エクイティ(含み資産)を利用し、Cash-out(現金化)をすることで、その分を投資に回したり、車の購入、学費などの出費に充てたり、また、クレジットカードの残額、自動車ローン等を住宅ローンに組み込み、一括返済するDebt Consolidation (借財の整理)にも有効な手法です。

米住宅ローンの金利支払い分は、Tax deductible (税金控除対象)なので、考慮されます。

リファイナンスは戦略的に

リファイナンスのローン申請の必要書類はローンプログラムによって異なりますが、審査基準は新規購入時とほぼ同じです。手続き自体は、新規購入時に比べて比較的簡単で、特にClosing までの時間制限がないため、Rate Lockのタイミングも自由というベネフィットがあります。

リファイナンスの活用方法

ローン申請の際、最低3ヶ月分の銀行預貯金残高証明(英文、米ドル表記)が必要となります。

  1. 現在のローンより低い金利のローンに組み変える。
  2. 変動金利から固定金利へ(またはその逆へ)プログラムを変更する。
  3. ローン金額を増やし、その増加分を現金として引き出す(用途は自由)。
  4. Debt Consolidation (借財の整理)に活用できる。
    ※クレジットカード、自動車ローン等を住宅ローンに組み込み、一括返済すれば、住宅ローンの金利支払い分はTax deductible (税金控除対象)なので、有利。
    ※また、First Mortgage(第一次抵当)の他、Equity Loan、Equity Line 等の複数ローンを一つのローンに統一する。
  5. First Mortgage(第一次抵当)自体は変更せず、Equity Line、Equity Loan等のSecond を組む。
    ※※Equity Lineは、クレジットカードと同様、借入限度額(Line)があり、実際に使った金額に対し利息が掛かるが、使わなければ、利息も支払いも発生しない。
    ※Equity Loan(Fixed Second Loan)は、Equity Lineと違い、最初に借入れた金額全てに利息が掛かり、月々の支払いは固定されている。

【リファイナンスに関する注意点】

No Point/No Feeについて

Pointとは手数料、金利等の前払いのこと。これは、新規購入時には金利同様、税金控除の対象になるが、リファイナンスの時は税金控除の対象にはならない。
No Feeとは、Lender Feeがかからないと言うこと。但し、Lender Fee以外にも費用がかかり、これらのFeeは新規購入時よりも低いが、ゼロではない。

金利とFeeを相殺することも可能

初めに費用を負担したくないという場合には、金利を少し上げる事によって、Feeの自己負担をゼロにするという選択肢もある。

例えば、No Pointでリファイナンスをする場合、金利は4.0%で、Closing Costは別途かかるが、金利を4.25%で設定し、No Point、No Fee、No Closing Costとしてローンを組むというようなことも可能。
金利としてFeeを組み込むことで、税制面の特典を得るか、先に支払いをして金利を下げるか、個々のプランやニーズ、または市場によって、検討しよう。

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