米国不動産ガイド

日本の不動産価値は新築時が一番高く、あとは築年数に比例して減価していくことが一般とされています。
一方、アメリカでは築年数は必ずしも重要視されず、「実際に物件が使用できる状態であるかどうか」が特に重視されます。そのため、築100年以上の物件であっても、修繕を重ね、未だに建物価値がゼロにはならずに、資産として評価されている例も多くみられます。
日本では、中古物件を壊して建て替えるという「スクラップ・アンド・ビルド」の発想が根本にある為、経年に応じて物件価値が下がっていきますが、アメリカでは不動産は「使える間は資産」という捉え方をされます。
また、日本では経年による物件価値の減価とともに賃料収入も減額しますが、アメリカでは修繕をしっかりと行えば、物件価値を維持したまま賃料収入も得られます。 さらに、必要な修繕を持続することによって物件価値が維持され、物件を転売するときも大変有利に働くことになります。

日本で不動産市場で流通する住宅物件のうち、中古は15%に過ぎず、一方米国では中古が90%以上を占めます。いかに日本の住宅市場が新築偏重であり、中古住宅市場が小さいかということが数字に表れています。
また、日本の住宅の平均寿命が約26年であるのに対し、アメリカの住宅の平均寿命は約44年。築100年以上できちんとメンテナンスを行い、維持されている物件も少なくありません。

出典元：

国土交通省 / 平成26年度住宅経済関連データ
Fannie Mae, Housing Forecast 2015
Trading Economics, United States Existing Home Sales 2015

日本の住宅の短い耐用年数は減価償却にも反映され、中古住宅の価格は、新築時の56%まで下がってしまいますが、アメリカでは築100年以上のものも含み、平均75%を維持し、100％を超えているものも珍しくありません。
住宅の価格上昇というと、私たち日本人はどうしても土地価格の上昇をイメージしてしまいますが、アメリカでは必ずしもそうとは限りません。土地と建物一体での住宅として、そして住宅が立ち並ぶ街並み全体として、その価値が高く評価されるのです。
中古市場が活発なこと、これはつまり投資家にとっても有利な運用が可能になるケースが増加することを意味します。

下図が、米国における不動産取引の際の典型的な仕組み、およびその登場人物です。
米国不動産取引での大きな特徴は、エスクロー会社とタイトル保険会社が取引に介在する点にあります。

エスクロー会社とは？

タイトル保険会社とは？

この2社が不動産の売買及び貸付時における所有権移転並びに抵当権設定等の諸手続きを行ないますので、米国不動産マーケットでは非常にスムーズに取引が進みます。

日米の不動産取引には、非常に似た点もあれば、異なる点も存在します。
両国の不動産取引の特徴としては、以下のような点が挙げられます。