商用不動産ローン

ホーム » 不動産ローン » 商用不動産ローン

Commercial Loan(商用不動産ローン)

不動産ローンは大きくResidential (住宅ローン)とCommercial Loan (商用ローン)に分けられますが、ここでは、商用ローン、即ち賃貸物件購入のための不動産ローンについてご案内します。

商用不動産ローンの定義

賃貸物件の場合、 4ユニット(4世帯)以下が居住用、5ユニット以上が商用不動産と定義されます。商用物件の場合、ローン借入額が多額になり、ローンの返済を家賃収入に依存するため、貸し手のリスクが大きくなると考えられます。通常のローンより審査も厳しく、金利、経費等も余計にかかるため、商用ローンを一切取り扱わない、という貸し手も少なくありません。
そのため、住宅ローンに比べると、ローンの種類も乏しく、選択肢も限られる傾向があります。

Non Owner Occupied (Rental Property) : 賃貸物件

不動産所有者自身が居住しない賃貸物件は、住居物件に比べ、ローン事故が発生しやすく、抵当流れになる確率も高い。
所有者が物件の維持費を節約するため、不動産価値そのものが下落する場合が多くなる。こういったことから、賃貸物件ローンは商用ローン同様、レンダ-のリスクが増加するため、ローン審査も厳しくなる。
Appraisal Report (不動産鑑定書)に加え、物件がある場所のRental Survey (適正家賃報告書)等、様々な追加書類の提出が必要。
また、賃貸物件のローンの金利は、 住居用不動産ローンのレートより、通常0.5%高く設定され、LTV (物件価格に対する借入額の割合)が低く設定される。住居住宅ローンの場合のLTVは80%(頭金20%)が基準だが、賃貸物件ローンの場合65%~75%(頭金25〜35%)が求められる。
ローン審査の際には、テナントからの家賃等の収入に対し、空室、物件の維持費等の経費が考慮され、その75%分が収入と認められる。

<例> $60万の賃貸物件を購入した場合:

PITI(毎月のローン返済総額): $2,700
家賃: $3,000/月
収入: $2,250/月(家賃収入の75%)
→ ローン審査には、毎月の差額、$450の不足分を補う必要がある。

商用不動産

Owner Occupied (Primary Residence): 住居物件

Fouplex (4 世帯以下の連立住宅)を購入の際、賃貸物件ローンではなく住居ローンが利用出来る場合がある。

  • 通常、保険料、税金等の諸経費が高くなる。
  • 所有者がその物件に居住し、他のユニットを賃貸する事が必要条件。

※所有者のPrimary Residenceである事が条件のため、セカンドホーム、別荘では不可。

« リファイナンス ローンの種類 »
住宅ローン、リファイナンス、不動産投資をお考えの方は、今すぐお気軽にご相談ください!