商用不動産ローンの定義
賃貸物件の場合、 ４ユニット（４世帯）以下が居住用、5ユニット以上が商用不動産と定義されます。商用物件の場合、ローン借入額が多額になり、ローンの返済を家賃収入に依存するため、貸し手のリスクが大きくなると考えられます。通常のローンより審査も厳しく、金利、経費等も余計にかかるため、商用ローンを一切取り扱わない、という貸し手も少なくありません。
そのため、住宅ローンに比べると、ローンの種類も乏しく、選択肢も限られる傾向があります。
Non Owner Occupied (Rental Property) : 賃貸物件
不動産所有者自身が居住しない賃貸物件は、住居物件に比べ、ローン事故が発生しやすく、抵当流れになる確率も高い。
所有者が物件の維持費を節約するため、不動産価値そのものが下落する場合が多くなる。こういったことから、賃貸物件ローンは商用ローン同様、レンダ-のリスクが増加するため、ローン審査も厳しくなる。
Appraisal Report （不動産鑑定書）に加え、物件がある場所のRental Survey （適正家賃報告書）等、様々な追加書類の提出が必要。
また、賃貸物件のローンの金利は、 住居用不動産ローンのレートより、通常0.5％高く設定され、LTV (物件価格に対する借入額の割合)が低く設定される。住居住宅ローンの場合のLTVは80%（頭金20％）が基準だが、賃貸物件ローンの場合65%～75%（頭金25〜35％）が求められる。
ローン審査の際には、テナントからの家賃等の収入に対し、空室、物件の維持費等の経費が考慮され、その75％分が収入と認められる。
<例> $60万の賃貸物件を購入した場合：
PITI（毎月のローン返済総額）： $2,700
家賃： $3,000/月
収入： $2,250/月（家賃収入の75％）
→ ローン審査には、毎月の差額、$450の不足分を補う必要がある。
Owner Occupied (Primary Residence)： 住居物件
Fouplex （4 世帯以下の連立住宅）を購入の際、賃貸物件ローンではなく住居ローンが利用出来る場合がある。
- 通常、保険料、税金等の諸経費が高くなる。
- 所有者がその物件に居住し、他のユニットを賃貸する事が必要条件。
※所有者のPrimary Residenceである事が条件のため、セカンドホーム、別荘では不可。
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