米国不動産 Q&A 教えて！けいこ先生

タイトル保険会社は不動産の売買契約が結ばれるとその後すぐに、当該不動産に対する所有権、抵当権、先取特権、地役権、未払税金などの登記や税金の全てについてまとめたレポート（Preliminary Title Report）を発行します。そしてタイトル保険会社は物件の引渡しの際に国や州のガイドラインに基づいたタイトル保険（CLTA、ALTA等）を発行するのですが、その内容は、『もしもこのレポートの中に書かれていない所有権や抵当権等、買主に不利となる事項が将来的に判明した場合には、その損害額を保証します。』というものです。
実際にはPreliminary Title Reportは物件引渡しの直前にもう一度、修正・更新が行われ、その後に最終的な『タイトル保険レポート（Title Insurance Report）』として発行されます。

実際の不動産売買の現場では、タイトル保険会社とエスクロー会社がタッグとなり、非常に信頼のおける不動産取引を行うことを可能にしています。

具体的な実務としては、前述のレポート（Preliminary Title Report）の内容をエスクロー会社の担当者が確認し、『売主が物件の所有者であることに間違いはないか』、『この不動産には現在、どのような抵当権が設定されているか』等を確認します。
そして既存の抵当権の全てを完済（ペイオフ）し、物件の所有権が売主から買主に移転されるために必要な譲渡証明書（Grant Deed）を締結・登記してから、当該不動産の登記簿がきれいな状態で買主に引渡します（ただし、買主、売主が希望する場合には登記簿の内容をそのままにして所有権を移転することもありえます）。

また、タイトル保険をかけずに不動産の売買に基づく所有権の移転を行うと、将来その物件を新たな買主に売却する際に、『タイトル保険が発行できない』、『新たな買主がそれを嫌がる』、『金融機関からの新規のローンが組めない』等のトラブルのもとにもなりますので、注意が必要です。