けいこ先生(LA在住)
出身地：東京
LAで事務所をもつCPA
30歳
日英バイリンガル
源さん(日本在住)
出身地：江戸っ子
呉服屋
45歳
米国不動産競売の仕組み
アメリカの不動産の競売について教えてください。アメリカでは税法が州ごとに違うように、不動産法も州によって違いがあるのですが、アメリカの中でも不動産に関する法律はカリフォルニア州が最も整備されていると言われています。ここではカリフォルニア州の不動産競売の仕組みについて解説いたします。まず、「競売」を英語では「Foreclosure（フォークロージャー）」といいます。 しかし、競売と一言で言っても、実はいくつかの段階があり、売却の方法も異なります。A.「PreForeclosur...
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信託証書（Trust Deed）とは？
アメリカの不動産の話で頻繁に出てくる信託証書（Trust Deed）について教えてください。カリフォルニアには信託証書制度（Trust Deed System）とよばれる、不動産担保債権に関するシンプルで合理的な仕組みがあります。 一般的に、債務者は不動産を担保にした借入証書（Promissory Note）にサインをする際に、合わせて信託証書（Trust Deed／Deed of Trust）にもサインをします。信託証書（Trust Deed/Deed of Trust）と...
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キャピタルゲインとは？
不動産売却の際にキャピタルゲイン/キャピタルロスという言葉を使いますが、通常の利益や損失とは違うのでしょうか？Capital Gain/Loss（資本損益）とは、Capital Assets（資本資産）を売却、交換することにより認識する損益です。では、Capital Assets（資本資産）とは何でしょう？ Capital Assets（資本資産）とは内国歳入法では、「事業用の棚卸資産等以外をCapital Assetsとする」という少々曖昧な表現を用いていますが、一般的には...
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エスクロー(Escrow)とは？
アメリカで不動産を売買する際に重要な「エスクロー（Escrow）」について説明したいと思います。
最近は日本の大手オークションサイト等でも利用されているので、単語自体はご存知の方も多いと思います。そもそも、不動産売買という取引は高額な取引です。
ましてやアメリカという国は広大な国。例えば西海岸の不動産の売買をする場合を考えてみたとしても、売主・買主のどちらかが東海岸に所在する個人・法人だったりするかもしれません。更には売主・買主が国外にいる個人・法人である...
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タイトル保険 (Title Insurance) とは？
アメリカで不動産を売買する際に重要なタイトル保険(Title Insurance)についてお話ししたいと思います。タイトル保険会社（Title Insurance Company）とはその名の通り、物件の所有権（タイトル）に対する保険を発行してくれる保険会社です。
タイトル保険会社は不動産の売買契約が結ばれるとその後すぐに、当該不動産に対する所有権、抵当権、先取特権、地役権、未払税金などの登記や税金の全てについてまとめたレポート（Preliminary ...
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アメリカ税法における米国居住者・非居住者の判断
よく頂く質問の一つに、自分はアメリカでの税務申告（Tax Return）が必要なのかどうか？必要な場合は、どの所得を申告すればよいのか？という質問があります。 今回はアメリカでの税務申告についての基礎知識を説明したいと思います。先ず、1番重要なのは、自分がアメリカ税法上居住者（Resident）なのか、非居住者（Non Resident）なのかを確認することです。では、どんな場合にアメリカの居住者と認識されるのでしょうか？1. Green Card Test／グリーンカード（...
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テキサス州の不動産税法＆各州の最高税率
テキサス州で不動産を購入しようと思っているのですが、テキサス州は州の所得税がゼロと聞きました。本当でしょうか。
本当です。テキサス州における個人所得税、法人所得税はありません。
通常、アメリカに不動産を持っている場合、連邦税と州税を納める必要があります。連邦税はどこの州に不動産を持っていても納税義務が発生しますが、州税は州により税率が大きく異なります。ご検討されているテキサス州は州の個人所得税がゼロであるため、連邦税のみ申告、納税することになり...
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賃貸収入に対する税金
アメリカ、カリフォルニア州で購入した住宅を人に貸して、家賃収入があるのですが、アメリカでの税法上の取り扱いを教えてください。
アメリカの居住者、非居住者によって取り扱いが違う点に注意が必要です。早速それぞれの取り扱い方について考えていきましょう。
非居住者の場合（例：日本在住の場合）
以下の2つのうちどちらかを選択できます。
A．源泉ベース：
・賃貸収入の30%を源泉徴収課税する方法
・源泉徴収で納税が完了するため、アメリカでの税務...
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購入物件に不法占有者がいたら？
競売物件の購入を検討していますが、購入した物件に不法占有者がいたり、賃料未払いのテナントがいたりした場合はどうなりますか？カリフォルニア州のシステムはよく整っており、仮に不法占有者が物件を占拠していたとしても物件のオーナーは規律に従った法的アクションを起こすことによって、これらのテナントを法的に退去させることが可能です。具体的にはどのような手続きになりますか？具体的には物件オーナーから占有者に対し「Three Day Notice」、もしくはそれに準拠するNoticeを通達し...
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